相続や少子高齢化を背景に、知立市や西三河エリアでも空き家の増加が続いています。
「とりあえずそのままにしている」という方は少なくありませんが、放置する期間が長くなるほど、税負担・建物の劣化・法的リスクは積み重なっていきます。
この記事では、空き家問題が起きる原因と、処分が進まない理由を整理したうえで、状況に合った解決方法と相談先の選び方について解説します。
空き家を管理せずに放置した結果、気づいたときには対処が難しくなっていることが少なくありません。
ここでは、放置によって何が起きるのかを、背景・制度・物理的な影響の3つの観点から解説します。
日本全国で空き家が増え続けている背景には、相続と人口減少という2つの要因があります。
親が亡くなったあと、実家を相続したものの誰も住む予定がない、という状況は珍しくありません。
子どもたちが都市部に移り住んでいる場合や、相続人が複数いて方針がまとまらない場合は、建物だけが残ったまま月日が経過していきます。
また、人口減少の影響も無視できません。
知立市を含む西三河エリアは製造業を中心とした産業基盤があり、愛知県全体では比較的人口が維持されています。
一方で、築年数の古い住宅地や市街化調整区域に近いエリアでは、需要が追いつかず空き家が滞留しやすくなっています。
実際、総務省の住宅・土地統計調査（2023年）によれば、全国の空き家数は900万戸に達し、2018年の849万戸と比べて51万戸増加、空き家率は13.8％と過去最高を更新しているのです。
愛知県も例外ではなく、相続をきっかけに空き家化する物件が増加傾向にあります。
2023年に改正された、空家等対策の推進に関する特別措置法により、行政が介入できる空き家の範囲が広がりました。
以前は倒壊の危険がある特定空家が主な指導対象でしたが、改正後は管理不全空家という新しい区分が設けられています。
管理不全空家とは、窓ガラスの割れ・雑草の繁茂・外壁の剥落など、放置すれば特定空家になりかねない状態の建物を指します。
そのため、まだ住めるから大丈夫と考えていても、管理状況によっては行政から助言・指導を受ける対象になることもあるのです。
また、固定資産税への影響もあります。
通常、建物のある住宅用地には、住宅用地特例が適用され、土地の固定資産税が最大6分の1に軽減されています。
しかし、管理不全空家として勧告を受けると、この特例が解除され、固定資産税が引き上げられる可能性があるのです。
以下に、管理不全空家に対する行政対応の流れをまとめましたのでご覧ください。
| 段階 | 行政の対応 | 所有者への影響 |
|---|---|---|
| 助言・指導 | 改善を促す | 草刈り・窓修繕などの対応を求められる |
| 勧告 | 住宅用地特例の解除 | 固定資産税が引き上げられる場合がある |
| 命令・代執行 | 過料または強制解体 | 最大50万円の過料、行政による強制解体の可能性 |
ここからわかるように、放置するほど選択の余地が狭まっていくのが、空き家問題の難しいところです。
早い段階で方針を決めることが、負担を減らすことにつながるでしょう。
長期間管理されていない空き家は、建物が危険な状態になっていることがあります。
例えば、雨水の浸入による木部の腐朽やシロアリの被害、土台の沈下などが進行すると、外観からは分からなくても、内部の強度が低下していることがあります。
こうした建物が台風や地震をきっかけに倒壊した場合、隣地や道路に被害を与える可能性があるのです。
また、人が出入りしていない空き家は、不審者の侵入や放火の危険性も高まることが多く、火災が起きた際には近隣住宅へ延焼する危険もあります。
こうした被害が生じた場合、所有者が賠償責任を問われる可能性があります。
遠方に住んでいて空き家の状態を把握できていない場合でも、所有者としての管理義務が免除されるわけではない点には注意が必要です。
空き家の処分が進まない背景には、感情的な迷いだけでなく、制度や費用に関する誤解もあります。
ここでは、処分が進まない主な原因を3つご紹介します。
2024年4月から、相続による不動産の取得を知った日から3年以内に相続登記を行うことが義務化されました。
これにより、理由なく登記を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
ただし、登記の手続きが完了したからといって、管理責任の問題が解決するわけではありません。
相続人が複数いる場合、誰が管理するのか、費用をどう分担するのか、売却するのかしないのか、という判断を全員で合意しなければならず、これが処分を遅らせる大きな要因です。
例えば、兄弟3人で実家を相続した場合、1人が売却を希望していても、残りの2人が決断を先延ばしにしている状況では、手続きを進めることができません。
共有名義の不動産は、全員の同意なく売却することができないからです。
こうした親族間の意見の相違は、時間が経つほど解決が難しくなるでしょう。
空き家が売れにくい別の背景は、需要と供給のミスマッチです。
中古住宅を探している買い手の多くは、すぐに住める状態の物件を求めています。
一方、長期間管理されていない空き家は、外観の劣化・設備の老朽化・水回りの不具合などが積み重なっており、購入を敬遠されやすいでしょう。
また、放置期間が長くなるほど修繕費用がかさみ、売却価格との差が縮まらなくなる問題もあります。
築年数が古い木造住宅の場合、建物に資産価値がほぼない状態で売りに出すことになり、土地の価格のみでの取引になるケースも少なくありません。
知立市・岡崎市・刈谷市など西三河エリアでは、立地条件が良ければ更地での需要が見込める地域もありますが、建物が良好な状態のうちに動き出すことが前提です。
もう少し待ってからという判断が、かえって手放しにくい状況を招くこともあるでしょう。
空き家を処分せずに持ち続ける理由として、解体すると固定資産税が上がるという考えがあることでしょう。
しかしこの点については、正確に理解しておく必要があります。
建物がある土地には、住宅用地特例が適用され、固定資産税が最大6分の1に軽減されますが、建物を解体して更地にすると、この特例が外れるため、土地の固定資産税は増加します。
ただし、空き家を維持する費用との関係性には注意が必要です。
空き家の維持には、固定資産税に加えて、建物の最低限の管理費（定期的な換気・清掃・外回りの草刈りなど）や修繕費が継続的に発生します。
また、管理不全空家として勧告を受ければ、住宅用地特例が解除されて固定資産税が引き上げられる可能性もあります。
つまり、解体しなければ税負担が軽いという判断は、管理費用や将来のリスクを除いた場合にのみ成り立つのです。
そのため、維持にかかる費用の総額と、解体・売却によって得られる金額を比較したうえで判断することが、負担を抑えることにつながるでしょう。
空き家の対処法は一つではありません。建物の状態・立地・家族の意向・今後の生活設計によって、最適な選択肢は異なります。
ここでは、代表的な3つの対処法を解説します。
空き家を解体・売却せずに活用する方法の一つが、賃貸への転用と空き家バンクへの登録です。
建物を手放さずに収益を得られる可能性がある一方で、活用前の費用と手間についても把握しておく必要があります。
賃貸として貸し出す場合、入居者が安心して住める状態に整える初期費用が発生します。
具体的には、設備の修繕やクリーニング、場合によっては耐震補強なども必要になることがあり、築年数が古い建物ほど、費用は大きくなる傾向があります。
また、入居者がいない空室期間は収益がなくなるため、長期的な収支の見通しを立てることが重要です。
空き家の活用法に関しては「知立市で空き家を活用する7つのプランと費用相場」で詳しく解説していますのでご覧ください。
空き家バンクは、自治体が運営する空き家と移住希望者をつなぐ仕組みです。
愛知県内の自治体でも導入が進んでおり、知立市周辺でも登録・活用の相談窓口が設けられています。
ただし、登録したからといってすぐに買い手・借り手が見つかるわけではなく、地域の需要状況によって活用の可否は変わります。
空き家バンクについては「空き家バンクで0円譲渡する方法と登録の流れを解説」をご覧ください。
空き家の処分方法としてシンプルな選択肢が、不動産の売却です。
売却には大きく、仲介と買取りの2つの方法があり、それぞれ特徴が異なります。
仲介は、不動産会社が買い手を探して売買を成立させる方法です。
市場価格に近い金額で売れる可能性がある一方、買い手が見つかるまでに時間がかかることがあるため、建物の状態が良く、立地の需要が見込める場合に向いています。
買取りは、不動産会社が直接買い取る方法です。
売却価格は仲介より低くなる傾向がありますが、買い手を探す期間がなく、早期に現金化できるメリットがあります。
建物の状態が悪い、もしくは早期に処分したいといった場合に選ばれることが多い方法です。
仲介と買取りについては「空き家買取りの仕組み～注意点や仲介との違いを解説」をご覧ください。
空き家の解体を検討している場合、自治体の補助金制度を活用できることがあります。
補助金の対象となる条件は自治体によって異なりますが、老朽度・危険度の基準を満たしていること、所有者が適切に手続きを行うことなどが求められます。
また解体費用は、木造住宅の場合、建坪1坪あたり3〜5万円程度が目安です。
建物の構造・延床面積・廃材の種類・立地条件によって変動するため、複数の業者から見積もりを取っておくとよいでしょう。
知立市・刈谷市・安城市・岡崎市などの解体補助金については「【2026年最新版】愛知県の空き家解体補助金を徹底解説！」も参考にできます。
空き家の対処を進めようとすると、解体業者・不動産会社・税理士など、複数の専門家に相談する必要が生じます。
しかし藤原建設では、知立市を拠点に、解体工事から不動産売却まで一社で対応できる体制を整えており、窓口を一本化することで手続きの煩雑さを減らすことができます。
不動産の仲介・売却を担う「不動産を売却する」ページでも、解体と不動産をワンストップで対応することでコストを抑えられる点をメリットとして紹介しています。
ここでは、相談から売却までの具体的な流れと、その中で活用できる制度について解説します。
藤原建設に相談した場合、おおまかに次の4つのステップで解体から売却までを進めていきます。
以下に、一貫対応の流れをまとめましたのでご覧ください。
| ステップ | 対応内容 |
|---|---|
| ①相談・現地調査 | 建物の状態と希望をヒアリングし、解体・活用・売却の方針を整理 |
| ②解体工事 | 振動・騒音に配慮した工事を実施し、解体証明書を発行 |
| ③査定・活用提案 | 更地になった土地の査定を行い、売却または活用法をご提案 |
| ④契約・引き渡し | 売買契約を締結し、引き渡しをもって完了 |
解体工事が必要な場合、振動や騒音への対策を行います。詳しくは「解体工事の振動で家が揺れる！対処法と苦情の伝え方」で解説していますのでご覧ください。
解体後には、法務局への滅失登記に必要な解体証明書が発行されます。
解体証明書の役割や取得方法については「解体証明書とは？建物の取り壊し後に必要な理由と役割」で解説していますのであわせてご覧ください。
更地になった土地は、担当営業が査定と活用提案を行い、売却または活用の方針を一緒に検討します。
解体と不動産の窓口が同じであるため、それぞれを別の業者に依頼する場合に比べて、連絡や調整の手間を減らせるでしょう。
藤原建設では、解体工事をご依頼いただいたお客様が続けて不動産売却もご依頼いただく場合、不動産売却の仲介手数料が半額になるキャンペーンを実施しています。
通常、解体業者と不動産会社は別々の会社に依頼することが多く、それぞれに費用と手間が発生します。
しかし藤原建設は、不動産売買を担当する関連会社・株式会社ティオと連携しており、解体から売却までを一社グループで完結できる体制を整えています。
そのため、中間マージンが発生せず、窓口をひとつにまとめることができるのです。
さらに、解体のスケジュールと売却活動の開始時期を連動させて進めることができるため、更地になってから売れるまでの期間を短くする工夫もしやすくなります。
相続した空き家を売却する場合、一定の条件を満たすと、相続空き家特例（3,000万円控除）が適用される可能性があります。
これは、相続した空き家（または解体後の土地）を売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。
この特例を活用するうえで重要なのが、売却のスケジュール管理です。
相続開始から3年の期限を過ぎると適用されなくなるため、相続後は早めに方針を決め、解体・売却の準備を進めることが大切です。
空き家売却に関しては「知立市での空き家処分をスムーズに進める解体工事と土地売却の方法」もあわせてご覧ください。
ここでは、相談を検討している方から寄せられることが多い質問にお答えします。
同時に依頼できます。
藤原建設では、解体と不動産売却の相談窓口が一本化されているため、初回の相談時点で建物の解体方法と土地の売却・活用方針をあわせて検討できます。
担当営業が解体と不動産の両方を把握したうえで対応するため、スケジュールを連動させやすいこともメリットです。
迷っている段階でも問題ありません。
空き家の対処は、解体するか売却するか、活用するかといった判断が必要になりますが、方針が固まっていない段階から相談することで、選択肢を整理しやすくなります。
例えば、建物の状態や立地の条件によっては、解体せずに賃貸や空き家バンクでの活用が向いている場合もあれば、更地にしたほうが早期売却につながりやすい場合もあります。
こうした判断材料は、現地の状況を踏まえたうえでないと見えてこない部分も多いため、早い段階で一度話を聞いてみることが、結果的に負担を抑えることにつながるでしょう。
可能です。
建物が残ったままの状態でも、不動産としての売却相談を受け付けています。
ただし、老朽化が進んだ建物が残っている土地は、買い手側が解体費用の負担を懸念して購入をためらう場合があり、更地にしてから売り出すほうが早期売却につながりやすいこともあります。
建物の状態や立地条件によって、解体してから売却するべきか、そのままの状態で売却を進めるべきかは異なるため、担当者による現地確認をふまえて判断することをおすすめします。
ここまで、空き家問題の背景と処分が進まない原因、それに対する対処法などを解説してきました。
この記事でお伝えしたことを整理すると、以下のとおりです。
どこに相談すればいいか分からない方こそ、話を聞いてもらうところから始めませんか。
知立市を拠点に西三河エリアで長年実績を積んできた藤原建設では、解体すべきか・売却すべきか・どちらから動けばよいかを含めて、状況に合った次なるステップをご一緒に考えますので、お気軽にお問い合わせください。