親から実家を相続したものの、遠方に住んでいて管理が難しい、あるいは何から手をつければよいか分からず時間だけが過ぎている方は少なくありません。
相続した空き家は、放置すればするほど、税負担や行政上の負担が積み重なっていきます。
この記事では、空き家を放置した場合に起こることと相続放棄で解決するのか、そして解体や売却を含めた処分方法までを、知立市・西三河エリアの実情を踏まえて整理します。
相続した空き家は、住んでいなくても税負担や管理義務がなくなるわけではありません。
ここでは、放置することでどのような不利益が生じるかを解説します。
空き家であっても、固定資産税の納税義務は相続人に移ります。
固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税されるため、遺産分割協議が終わっていなくても、納税通知書が届くことになるのです。
また、税金だけでなく、草刈りや通水・通電の確認、簡単な修繕といった維持費も定期的に発生します。
固定資産税がどのくらい上がる可能性があるかについて、詳しくは「空き家を解体すると固定資産税は上がる？費用の比較と対策」をご覧ください。
適切な管理をしないまま空き家を放置すると、市区町村から管理不全空家に指定されることがあります。
管理不全空家とは、このまま放置すれば特定空家に該当する恐れがあると、市区町村が判断した状態のことです。
指導を受けても改善しない場合は勧告に進み、勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例が解除されるため、税負担が増える可能性があります。
さらに状態が悪化して特定空家に指定されると、最終的には行政による強制的な解体（代執行）に発展する場合もあるでしょう。
2024年4月1日から、相続登記の申請が法律上の義務になりました。
不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記をしないと、正当な理由がない限り、10万円以下の過料の対象となることがあります。
これは2024年4月1日より前に発生した相続にも適用され、その場合は2027年3月31日までに登記を済ませる必要があるのです。
過料は登記官からの催告を経て、それでも申請がない場合に裁判所が判断する流れのため、通知が来た時点ですぐに科されるわけではありません。
とはいえ、放置期間が長くなるほど手続きが複雑になりやすいため、相続が発生した段階で早めに登記の見通しを立てておくことをおすすめします。
「相続放棄をすれば空き家に関わらずに済む」と思われがちですが、条件によって管理の負担が残ることがあります。
ここでは、相続放棄について整理します。
相続放棄をすれば、被相続人の財産や負債を一切引き継がずに済みます。
ただし、2023年4月に施行された改正民法940条により、相続放棄の時点でその空き家を「現に占有」していた人には、引き続き保存義務が残ることになりました。
「現に占有」とは、鍵を管理していたり、家財を保管していたりするなど、事実上その家を支配・管理している状態を指します。
例えば、被相続人と同居していた方が相続放棄をした場合は、この保存義務の対象になる可能性が高いといえるでしょう。
一方で、遠方に住んでいて実際の管理に関わっていなかった相続人であれば、相続放棄によって保存義務からも解放されると考えられます。
自分が「現に占有」に当たるかどうかの判断は個別の事情によって変わるため、不安がある場合は司法書士や弁護士へ相談することをおすすめします。
相続人全員が相続放棄をすると、その相続に関しては、法律上はじめから相続人がいなかったものとみなされます。
配偶者・子・直系尊属・兄弟姉妹といった法定相続人の範囲を順にたどっても、該当する人が誰も引き継がない場合、被相続人の財産は相続財産法人という法律上の扱いになるのです。
「それなら、もう自分たちには関係ない」と感じる方もいるかもしれません。
しかし、空き家が倒壊するなどして近隣に被害を与えた場合、通常であれば所有者が損害賠償責任を負いますが、所有者が存在しない状態では、被害を受けた側が誰に賠償を求めればよいのか分からなくなります。
被害者を放置するわけにはいかないため、最終的には家庭裁判所で相続財産清算人の選任を申し立て、責任の所在をはっきりさせる手続きが必要になるのです。
この申立ては誰かが行わなければならず、申立人には数十万円から100万円程度の予納金がかかる場合もあり、利害関係者である親族が費用を負担することになる場合も少なくありません。
また、土地の価値が残っていても、清算人による手続きを経て引き取り手が見つからなければ、最終的には国庫に帰属することになります。
つまり「放棄すれば関わらずに済む」のではなく、問題が先送りされ、いずれ誰かが費用を負担して整理し、資産としての価値も失われていくのです。
兄弟姉妹など複数人で空き家を相続する場合、共有名義になっていることは珍しくありません。
共有名義の相続人のうち一人だけが相続放棄をしても、その持分は他の相続人に移るだけで、空き家そのものが手放せるわけではないのです。
そのため、共有者全員が放棄しない限り、空き家は誰かしらの名義に残り続けることになります。
また、解体や売却を進めるには、原則として共有者全員の同意が必要になるため、一人の意思だけでは方針を決められません。
意見が分かれたまま話し合いが進まないと、空き家の処分が長期化する可能性もあるため、早い段階で親族間の意向をすり合わせておくことが、スムーズな処分につながるでしょう。
空き家をどうするか迷ったときは、いくつかの選択肢があります。
ここでは、相続した空き家の主な処分方法を紹介します。
すぐに売却や解体を決められない場合、管理を続けながら方針を検討する選択肢もあります。
管理会社に委託する場合、月5,000円から1万円程度が目安とされており、年間では6万円から12万円程度になることが多いようです。
これに加えて、固定資産税や火災保険料、光熱費の基本料金なども発生するため、空き家を維持するための年間コストは、総額で数十万円規模になることもあります。
管理業者に依頼する際の作業内容や選び方については、「空き家管理の基本と後悔しないための売却判断」で詳しく解説しています。
管理を続ける以外の選択肢としては、売却・買取・空き家バンクの活用などが挙げられます。
それぞれ特徴が異なりますので、以下にまとめましたのでご覧ください。
| 方法 | 向いている状況 |
|---|---|
| 管理継続 | 方針をまだ決めきれず、判断のための時間を確保したい場合 |
| 仲介売却 | 時間に余裕があり、相場に近い価格での売却を目指したい場合 |
| 買取 | 早期の現金化を優先したい場合や、内覧対応の手間を省きたい場合 |
| 空き家バンク | 地域内での再活用を希望し、時間をかけてでも活用者を探したい場合 |
仲介による売却は、時間をかけて相場に近い価格を狙える方法です。
一方、買取は仲介より価格が下がりやすいものの、早期に現金化できるという利点があります。
空き家バンクは自治体が運営する制度で、地域内での再活用を望む場合に選択肢となるでしょう。
それぞれの方法の費用や手残りの違いについては、「空き家売却の3つの方法と選び方～知立市・三河エリアで失敗しないために」で詳しく比較しています。
建物の老朽化が進んでいる場合や、再建築不可に近い状態の場合は、解体して更地にしてから売却する方法も検討の価値があります。
古い建物が残ったままだと、買主側で解体費用や耐震性を懸念して購入をためらうことがあるからです。
更地にすることで、住宅を建てたい人だけでなく、駐車場や店舗用地を探している人など、幅広い買主に検討してもらいやすくなるでしょう。
また、老朽化した建物の契約不適合責任（引き渡し後に見つかった欠陥への責任）を心配せずに済む点も、更地売却のメリットといえます。
解体や売却の方針が固まったら、いきなり業者に相談する前に確認しておきたい手続きがあります。
ここでは、着手前に押さえておきたい流れを解説します。
解体工事の契約や不動産の売買契約は、原則として登記簿上の所有者と結ぶことになります。
そのため、相続登記が済んでいないと、誰が正式な所有者であるかを客観的に証明できず、契約を進めることが難しくなります。
前述したとおり、相続登記には申請の期限が設けられているため、解体・売却を検討し始めた段階で登記の状況を確認しておくことをおすすめします。
もし遺産分割協議がまとまっていない場合は、はじめに相続人の間で話し合いを進め、登記を完了させることが最初のステップになるでしょう。
空き家が共有名義になっている場合、解体や売却を進めるには共有者全員の合意が欠かせません。
方針が決まらないまま時間が経過すると、その間も固定資産税や管理コストが発生し続けることになります。
そのため、できるだけ早い段階で親族間の意向をすり合わせておくことが望ましいでしょう。
費用の分担については、持分割合に応じて按分する方法が広く採用されていますが、話し合いで柔軟に決めることも可能です。
意見がまとまらない場合や連絡が取りづらい相続人がいる場合は、弁護士や司法書士などの専門家に間に入ってもらうことも選択肢の一つです。
相続登記が完了したあとは、どのような順番で進めればよいか迷う方も多いでしょう。
以下に大まかな流れをまとめましたのでご覧ください。
| ステップ | やること | 目安時期 |
|---|---|---|
| ①相続登記 | 法務局で不動産の名義変更を完了させる | 相続を知った日から3年以内 |
| ②現況確認 | 建物の状態・境界・残置物の有無を確認する | 登記完了後、早めに |
| ③専門家への相談 | 解体・売却それぞれの概算費用や進め方を相談する | 現況確認後 |
| ④業者選定・見積もり | 複数社から見積もりを取り、比較・検討する | 相談後、契約前まで |
現況確認では、建物の傾きや損傷の有無、残置物の量などを把握しておくと、その後の見積もりがスムーズになります。
専門家への相談では、解体費用や売却の見込み額など、複数の選択肢を並べて検討できるように準備しておくとよいでしょう。
ここまでの内容を踏まえ、知立市・西三河エリアで空き家の解体・売却を検討する際の相談の進め方をご紹介します。
解体してから売却するか、建物付きのまま売却するかを迷う場合は、収支の全体像を確認するのがおすすめです。
解体費用は建物の構造や規模によって変わるため、概算の見積もりを取ることから始めます。
その上で、更地にした場合の想定売却価格と、解体費用を差し引いた手残り額を比較してみるとよいでしょう。
なお、相続した空き家を売却する際には、要件を満たせば譲渡所得から3,000万円を控除できる特例が使える場合があります。
制度の詳しい要件については、「空き家特例とは？適用するための条件と4つの注意点」をご覧ください。
藤原建設では、解体工事から不動産売却まで一社で対応できる体制を整えています。
解体を藤原建設に依頼したうえで、続けて不動産売却もご依頼いただいた場合、仲介手数料が半額になる仕組みをご用意しています。
窓口が一本化されるため、解体業者と不動産会社をそれぞれ探す手間がかからず、担当者とのやり取りも一本化できるのが特徴です。
中間マージンが発生しない分、費用面でも無駄を抑えやすくなるでしょう。
もし相続した空き家をどうするか、まだ結論が出ていない段階でも、一度ご相談ください。
管理を続けるべきか、解体すべきか、売却すべきか、状況によって最適な選択肢は異なるからです。
また、知立市・西三河エリアで空き家の解体・売却をお考えの方も、お気軽にお問い合わせください。
現地の状況を確認したうえで、解体費用の概算から売却の見通しまで、ワンストップでご提案いたします。